Flado Indonesia menginformasikan kepada klien dan mitra mengenai perkembangan penting bagi investor asing yang berencana membuka PT PMA di Bali atau di wilayah lain di Indonesia.
Pada 28 Januari 2026, Gubernur Bali mengirimkan surat resmi kepada Menteri Investasi dan Hilirisasi / Kepala BKPM dengan permintaan untuk membatasi kegiatan perusahaan penanaman modal asing di Bali pada bidang usaha dengan tingkat risiko rendah dan tingkat risiko menengah-rendah. Surat tersebut juga menyebutkan beberapa kode KBLI yang sering digunakan, termasuk real estat, konsultasi manajemen, penyewaan kendaraan, kegiatan agen perjalanan, perdagangan eceran, dan jenis usaha lainnya.
Saat ini, dokumen tersebut sudah digunakan dalam praktik di sistem OSS sebagai dasar untuk memblokir pengajuan kegiatan usaha tertentu untuk PT PMA di Bali.
Secara sederhana: jika PT PMA terdaftar di Bali, OSS dapat tidak mengizinkan perusahaan untuk melanjutkan proses perizinan untuk kegiatan usaha yang diklasifikasikan sebagai low risk atau medium-low risk.
Hal ini sangat penting bagi bisnis yang berkaitan dengan vila, guesthouse, sewa jangka pendek, pengelolaan akomodasi, perdagangan eceran, konsultasi, dan bidang lain yang sering dipilih oleh investor asing di Bali.
Dokumen resmi:
Surat Gubernur Bali mengenai pembatasan PT PMA untuk kegiatan usaha dengan risiko rendah dan menengah-rendah
Contoh notifikasi OSS untuk Bali:
Lihat contoh tangkapan layar dari OSS
Cara Kerja Pendaftaran Perusahaan dan Perizinan di Indonesia
Di Indonesia, perusahaan pertama-tama didirikan sebagai badan hukum. Untuk PT PMA, struktur perusahaan biasanya mencakup minimal dua pemegang saham, seorang direktur, dan seorang komisaris. Perusahaan didaftarkan melalui sistem Kementerian Hukum, yang umum dikenal sebagai AHU.
Dalam akta pendirian dan anggaran dasar perusahaan, dicantumkan kegiatan usaha komersial yang boleh dijalankan oleh perusahaan. Kegiatan usaha ini menjadi dasar hukum untuk menambahkan kode KBLI yang relevan di sistem OSS.
Setelah perusahaan terdaftar, akun OSS dibuat. OSS adalah platform perizinan berusaha terintegrasi di Indonesia yang terhubung dengan berbagai lembaga dan kementerian, termasuk investasi, perpajakan, perdagangan, pekerjaan umum, kesehatan, dan sektor lainnya.
Ketika perusahaan menambahkan kode KBLI di OSS, sistem akan memeriksa apakah kegiatan tersebut tercantum dalam dokumen pendirian perusahaan dan apakah dapat diproses berdasarkan regulasi, tingkat risiko, zonasi, serta persyaratan perizinan lainnya.
Menambahkan Kode KBLI Saja Tidak Cukup
Agar perusahaan dapat beroperasi secara legal berdasarkan KBLI yang dipilih, menambahkan kegiatan usaha di OSS saja tidak cukup. Tergantung pada jenis usaha, lokasi, dan tingkat risiko, perusahaan mungkin perlu menyelesaikan beberapa tahapan perizinan.
Tahapan tersebut dapat mencakup:
- mendapatkan sertifikat standar atau izin usaha melalui OSS;
- mendapatkan KKPR, yang mengonfirmasi kesesuaian kegiatan usaha dengan tata ruang pada lokasi tertentu;
- mendapatkan persetujuan lingkungan yang diperlukan, seperti SPPL, UKL-UPL, atau AMDAL, tergantung pada skala dan dampak usaha;
- mengurus izin sektoral tambahan melalui bagian PB-UMKU, jika berlaku.
Setiap KBLI memiliki logika perizinannya sendiri. Sistem dapat mempertimbangkan lokasi usaha, zonasi tanah, jenis bangunan, skala usaha, struktur investasi, tingkat risiko, dan aturan sektoral.
Misalnya, fasilitas produksi tidak dapat diberi izin di zona yang hanya diperuntukkan bagi pariwisata. Kegiatan di bidang akomodasi juga dapat dibatasi oleh zonasi, ukuran bangunan, klasifikasi objek, atau karena jenis kegiatan tertentu dicadangkan untuk usaha mikro dan kecil lokal.
Mengapa Hal Ini Penting untuk Perusahaan Asing di Bali
Masalah utamanya adalah banyak jenis usaha yang populer di kalangan investor asing di Bali termasuk dalam kategori risiko rendah atau menengah-rendah, atau dapat dicadangkan untuk UMKM, yaitu usaha mikro, kecil, dan menengah milik warga negara Indonesia.
Karena inisiatif Gubernur Bali dan bagaimana hal ini sekarang tercermin di OSS, perusahaan PT PMA di Bali dapat menghadapi pembatasan serius saat mengajukan KBLI tertentu.
Dalam praktiknya, PT PMA di Bali mungkin perlu berfokus pada kegiatan usaha dengan tingkat risiko di atas medium-low, dengan tetap memperhatikan kesesuaian zonasi, lokasi, dan persyaratan sektoral.
Contoh: Akomodasi dan Sewa Jangka Pendek di Bali
Salah satu sektor paling populer bagi investor asing di Bali adalah akomodasi, termasuk vila, guesthouse, hotel, apart-hotel, dan pengelolaan properti sewa jangka pendek.
Banyak kegiatan usaha tersebut masuk dalam kelompok KBLI 55. Namun, tidak semua KBLI 55 cocok untuk PT PMA di Bali.
Contohnya:
- 55110 — Hotel berbintang
Dapat diklasifikasikan sebagai medium-low risk untuk bangunan hingga ukuran tertentu, sedangkan hotel berskala lebih besar dapat masuk ke tingkat risiko yang lebih tinggi. Hotel bintang satu dapat dicadangkan untuk UMKM. - 55120 — Motel
Dapat dicadangkan untuk UMKM. - 55130 — Pondok wisata
Dapat dicadangkan untuk UMKM. - 55191 — Youth hostel
Dapat diklasifikasikan sebagai medium-low risk. - 55192 — Camping ground
Dapat diklasifikasikan sebagai medium-low risk. - 55193 — Vila
Dapat dicadangkan untuk UMKM. - 55194 — Apart-hotel / condotel
Dapat masuk dalam kategori risiko yang lebih tinggi dan dapat menjadi opsi yang lebih sesuai untuk PT PMA, tergantung pada proyek dan lokasi tertentu. - 55199 — Guesthouse / bentuk akomodasi lainnya
Dapat diklasifikasikan sebagai medium-low risk atau mencakup kategori yang dibatasi untuk UMKM. - 55190 — Pengelolaan akomodasi / manajemen hotel
Dapat mencakup sebagian kegiatan yang berkaitan dengan sewa jangka pendek dan dapat diklasifikasikan sebagai medium-low risk.
Dengan arah kebijakan saat ini, pilihan PT PMA di Bali untuk bidang akomodasi dapat menjadi jauh lebih terbatas. Dalam banyak kasus, kategori yang lebih realistis mungkin hanya proyek hotel berskala lebih besar, proyek perhotelan yang diklasifikasikan dengan benar, atau struktur apart-hotel / condotel, tergantung pada lokasi dan persyaratan perizinan.
Setiap kasus harus diperiksa secara individual di OSS dengan mempertimbangkan lokasi yang tepat, kode KBLI, zonasi, dan detail proyek.
Apakah Ini Berarti Orang Asing Tidak Dapat Membuka PT PMA di Indonesia?
Tidak. Pembaruan ini tidak berarti bahwa orang asing tidak dapat membuka perusahaan di Indonesia.
Artinya, di Bali, beberapa kegiatan usaha dengan tingkat risiko rendah dan menengah-rendah dapat diblokir untuk PT PMA di sistem OSS. Namun, pendaftaran PT PMA tetap dapat dilakukan di seluruh Indonesia, termasuk Bali, Lombok, dan provinsi lainnya, selama kegiatan usaha, lokasi, dan struktur perizinannya sesuai.
Flado Indonesia tetap membantu klien dalam pendaftaran PT PMA di seluruh Indonesia.
Jika kegiatan usaha yang direncanakan dibatasi di Bali, investor mungkin perlu mempertimbangkan:
- subkategori KBLI lain yang secara hukum lebih sesuai;
- lokasi lain di dalam Bali;
- lokasi di luar Bali, misalnya Lombok atau provinsi lain di Indonesia;
- model bisnis atau struktur perizinan yang berbeda;
- kategori kegiatan dengan tingkat risiko lebih tinggi, jika model bisnis yang sebenarnya memang memenuhi kategori tersebut.
Langkah Pertama Adalah Lokasi
Sebelum membahas pemegang saham, direktur, komisaris, atau nama perusahaan, langkah praktis pertama adalah memeriksa lokasi usaha.
Lokasi yang tepat sangat penting karena OSS dan instansi terkait dapat memeriksa apakah kegiatan usaha yang dipilih diperbolehkan di titik tersebut. Zonasi, aturan daerah, peruntukan tanah, dan klasifikasi bangunan dapat memengaruhi apakah KBLI tertentu dapat diberi izin.
Untuk memulai penilaian PT PMA bersama Flado Indonesia, silakan siapkan:
- tautan Google Maps ke lokasi usaha yang tepat;
- deskripsi singkat mengenai kegiatan usaha yang direncanakan;
- jenis operasional yang diharapkan: kantor, vila, hotel, restoran, gudang, toko, kantor konsultasi, produksi, bisnis online, atau kegiatan lainnya;
- kode KBLI yang memungkinkan, jika sudah ditemukan;
- konfirmasi bahwa para pemegang saham siap memenuhi persyaratan modal minimum untuk PT PMA.
Cara Mencari Kode KBLI yang Memungkinkan
Kode KBLI yang memungkinkan dapat dicari melalui direktori resmi OSS:
Cari kode KBLI di direktori resmi OSS
Pencarian OSS ini dapat membantu memahami kode KBLI mana yang mungkin menggambarkan kegiatan usaha yang direncanakan. Namun, pencarian KBLI itu sendiri bukan merupakan persetujuan final.
Logika perizinan final bergantung pada:
- lokasi yang tepat;
- zonasi tanah dan kesesuaian tata ruang;
- tingkat risiko kegiatan;
- apakah kegiatan tersebut terbuka untuk PT PMA;
- apakah kegiatan tersebut tidak dicadangkan untuk UMKM;
- skala usaha;
- jenis dan ukuran bangunan;
- persyaratan lingkungan;
- izin sektoral.
Karena itu, Flado Indonesia memulai dari lokasi dan arah KBLI terlebih dahulu. Jika kegiatan yang dipilih tidak diizinkan di lokasi tertentu, mungkin perlu memeriksa subkategori KBLI lain atau mempertimbangkan lokasi lain.
Persyaratan Modal untuk PT PMA
Untuk perusahaan asing di Indonesia, secara umum diperlukan rencana investasi minimum sebesar setidaknya IDR 10 miliar.
Setidaknya 25% dari jumlah tersebut, yaitu IDR 2,5 miliar, harus siap sebagai modal disetor pada tahap awal.
Ini adalah persyaratan praktis yang penting. Jika para pemegang saham tidak dapat menunjukkan modal disetor yang diperlukan, pendaftaran perusahaan melalui notaris dapat menjadi tidak memungkinkan.
Sebelum memulai proses PT PMA, investor sebaiknya memastikan bahwa persyaratan modal tersebut realistis untuk situasi mereka.
Apa yang Terjadi Jika Lokasi atau KBLI Tidak Sesuai?
Jika KBLI yang dipilih tidak dapat diberi izin di lokasi yang dipilih, biasanya ada beberapa arah yang dapat dipertimbangkan:
- memeriksa apakah ada subkategori KBLI lain yang lebih tepat menggambarkan kegiatan usaha sebenarnya;
- menilai apakah model bisnis dapat disesuaikan secara legal;
- mempertimbangkan lokasi lain di mana kegiatan tersebut dapat diizinkan;
- memeriksa apakah kegiatan tersebut memerlukan jalur perizinan yang berbeda;
- menilai kembali apakah PT PMA merupakan struktur yang tepat untuk bisnis yang direncanakan.
Penting untuk tidak memilih KBLI hanya karena terlihat praktis. KBLI yang dipilih harus sesuai dengan kegiatan usaha nyata perusahaan. Jika tidak, di masa depan dapat muncul masalah terkait perizinan, perbankan, pajak, pelaporan, atau operasional.
Pajak dan Akuntansi Perlu Ditinjau Secara Terpisah
Pendaftaran PT PMA dan perizinan usaha bukan hal yang sama dengan perencanaan pajak.
Struktur pajak, akuntansi, VAT/PPN, payroll, withholding tax, pinjaman dari pemegang saham, dividen, dan pembukuan operasional harus ditinjau secara terpisah dengan konsultan pajak yang berkualifikasi.
Flado Indonesia dapat membantu pendaftaran perusahaan dan koordinasi perizinan, sementara strategi pajak dan pelaporan pajak sebaiknya dikonfirmasi dengan profesional pajak berlisensi.
Bagaimana Flado Indonesia Dapat Membantu
Flado Indonesia membantu investor asing dalam pendaftaran PT PMA dan koordinasi perizinan terkait di seluruh Indonesia.
Kami dapat membantu:
- menilai apakah kegiatan usaha yang direncanakan sesuai untuk PT PMA;
- memeriksa arah awal KBLI;
- menilai logika lokasi usaha;
- mengoordinasikan pendaftaran PT PMA dengan notaris;
- menyiapkan struktur dasar perusahaan;
- memberikan arahan mengenai langkah perizinan berikutnya di OSS;
- menjelaskan kapan lokasi lain atau KBLI lain mungkin diperlukan.
Sebelum Menghubungi Flado Indonesia
Jika Anda berencana membuka PT PMA di Bali, Lombok, atau wilayah lain di Indonesia, harap siapkan tiga hal berikut sebelum menghubungi kami:
-
Lokasi usaha yang tepat
Kirimkan tautan Google Maps ke titik yang tepat di mana kegiatan perusahaan akan dijalankan. -
Kegiatan usaha yang direncanakan dan kemungkinan arah KBLI
Kode KBLI yang memungkinkan dapat dicari di direktori resmi OSS:
https://oss.go.id/id/pencarian?tab=kbli&q=kbli -
Kesiapan modal disetor
Untuk PT PMA, rencana investasi umum biasanya setidaknya IDR 10 miliar, dan minimum IDR 2,5 miliar harus siap sebagai modal disetor pada tahap awal.
Jika lokasi tidak sesuai untuk KBLI yang dipilih, mungkin perlu memeriksa subkategori KBLI lain atau mempertimbangkan lokasi lain. Jika modal disetor yang diperlukan tidak tersedia, pendaftaran perusahaan melalui notaris dapat menjadi tidak memungkinkan.
Flado Indonesia dapat membantu memeriksa lokasi, menilai arah KBLI, menyiapkan struktur perusahaan, dan mendaftarkan PT PMA di seluruh Indonesia.
Tautan Berguna
-
Surat resmi Gubernur Bali mengenai pembatasan PT PMA:
https://flado.id/wp-content/uploads/2026/05/SURAT_GUB_PENUTUPAN_PMA_TINGKAT_RISIKO_RENDAH__MENENGAH_RENDAH.pdf -
Contoh notifikasi OSS untuk Bali:
https://flado.id/wp-content/uploads/2026/05/oss_new_in_bali.jpeg -
Pencarian KBLI resmi di OSS:
https://oss.go.id/id/pencarian?tab=kbli&q=kbli